El arrendatario es la persona que, en virtud del contrato de arrendamiento, recibe el control (uso y disfrute) del bien arrendado. En un arrendamiento de servicios o de obra, el arrendatario es la persona que recibe la prestación de los servicios o la obra objeto del contrato, respectivamente.
Quién es el Arrendatario
El arrendatario es la persona que tiene derecho a utilizar los bienes temporalmente a cambio de una contraprestación.
¿Quién es el arrendador y quién el arrendatario?
Para responde a preguntas genéricas como «¿quién es el arrendatario de un piso?» o «¿qué significa arrendatario?» acudimos a la definición del térmimo. Según el diccionario, un arrendatario se define como:
«En el arrendamiento de una cosa, la parte del arrendamiento que usa o disfruta de la cosa y paga el precio; en el arrendamiento de obra o servicios, la parte del arrendamiento que realiza la obra o presta los servicios objeto del contrato y recibe el precio pactado».
La posición del arrendatario es principalmente un estatus legal regulado por el Código Civil (CC) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El arrendador es la parte que se obliga a ceder el uso de la cosa, realizar la obra o prestar los servicios, mientras que el arrendatario es la parte (persona que adquiere) el derecho al uso de la cosa o a la obra o servicios por los que se obliga a pagar el precio.
Artículo 1546 del Código Civil.
Esta disposición otorga al arrendatario o inquilino un inventario de derechos y obligaciones diferentes a los del arrendador, cuyo contenido principal es el siguiente:
Derechos del Arrendatario
El principal derecho del arrendatario es el de disfrutar de la propiedad mientras dure el contrato. El arrendatario puede solicitar el cambio del objeto del contrato, pero el arrendador no puede impedir este disfrute.
El arrendatario también puede exigir que se realicen reparaciones en el inmueble arrendado para que sea apto para su uso. En el caso de un contrato de arrendamiento de vivienda, el inquilino puede exigir al propietario del inmueble que realice reparaciones no sólo en las partes principales de la vivienda, sino también, por ejemplo, en las instalaciones sanitarias y eléctricas.
El inquilino de una vivienda también tiene derecho de tanteo si el propietario del inmueble tiene intención de venderla.
Por lo tanto, el arrendador debe informar al inquilino de su intención de vender para que éste pueda ejercer su derecho de tanteo. Si no se realiza esta comunicación, el inquilino sigue teniendo el derecho de tanteo y todavía puede cancelar la compra y adquirir la propiedad.
Derechos de los Familiares del Inquilino
En caso de fallecimiento del inquilino, la LAU concede a sus familiares el derecho a subrogarse en el contrato. Los familiares con este derecho son:
- El cónyuge o un conviviente equivalente en el momento del fallecimiento.
- Descendientes que tengan la custodia o la tutela del arrendatario, o que hayan convivido con él en los dos años anteriores.
- Los fallecidos o hermanos que hayan convivido con el arrendatario en los dos años anteriores.
- Familiares hasta el tercer grado de parentesco que hayan convivido con el inquilino durante el mismo periodo (siempre que se considere que tienen una discapacidad igual o superior al 65%).
En esta línea, si el fallecido era el arrendador, el arrendatario tendría derecho a disfrutar del arrendamiento en las mismas condiciones. Sin embargo, esto es así a menos que el primero sea el usufructuario, en cuyo caso habría que hablar del nuevo propietario (el usufructuario) y de las condiciones.
Obligaciones con el Arrendador
El artículo 1555 del Código Civil español enumera las principales obligaciones de esta parte.
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:
- El arrendatario deberá pagar las cuotas de arrendamiento de acuerdo con los términos acordados.
- El arrendatario utilizará el local arrendado como padre de familia para el uso acordado o, a falta de acuerdo, para el uso que se deduzca de la naturaleza del local arrendado de acuerdo con los usos del terreno.
- A pagar los gastos ocasionados por la celebración del acuerdo.
Artículo 1555 del Código Civil.
La principal obligación del inquilino es el pago de las rentas, servicios u objetos de trabajo del inmueble arrendado. Por supuesto, el pago debe realizarse en la cantidad y plazos acordados.
Esto significa que es un incumplimiento del contrato pagar la renta o el pago en un lugar u horario diferente al acordado.
Cuando el objeto del contrato es la propiedad, el inquilino debe utilizarla con diligencia. Cuando se acuerde que el inmueble se va a utilizar para un fin específico, el arrendatario no debe utilizarlo para ningún otro fin, salvo que se acuerde lo contrario con la otra parte.
Además, el arrendador debe ser notificado si la propiedad sufre daños (artículo 1559 del Código Civil).
Estos son los siguientes.
- Usurpación.
- Ocurrencia de daños.
- Necesidad de reparaciones.
Si el inquilino no comunica estos hechos de buena fe, es responsable de cualquier daño o perjuicio derivado de ello. También son responsables de cualquier pérdida o daño que pueda producirse, salvo que se deba a circunstancias imprevisibles o inevitables.
Obligaciones en el Arrendamiento de Inmuebles
En el caso de un arrendamiento de bienes inmuebles, el arrendatario debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió (artículo 1561 del Código Civil).
El CC establece una presunción iuris tantum de que el bien se recibió en buen estado. En otras palabras, se entiende que la propiedad ha estado en buen estado a menos que se demuestre lo contrario. Por lo tanto, es importante indicar el estado de la propiedad en el contrato para evitar abusos posteriores.
Si no hay ninguna declaración sobre el estado de la propiedad en el momento del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, a menos que se demuestre lo contrario.
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Artículo 1562 del Código Civil.
En estos casos, el arrendatario también debe asumir los costes de las obras y reparaciones urgentes. Sin embargo, si estos superan los 40 días, el alquiler puede reducirse.
En este caso, la reducción es proporcional a la duración y a la parte de la propiedad que ha quedado inutilizada. Si la vivienda resulta inhabitable debido a esas obras o reparaciones, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento.
Si es necesario realizar reparaciones urgentes en el inmueble arrendado durante el plazo de arrendamiento y no pueden posponerse hasta el final del mismo, el inquilino está obligado a tolerar las obras, aunque sean muy molestas y aunque se prive de partes del inmueble mientras tanto.
Si las reparaciones duran más de 40 días, el arrendatario debe reducir el alquiler en proporción a la duración y a la parte de la propiedad tomada.
(…)
Código Civil Artículo 1558.
En el caso de averías y daños normales debidos al uso, serán a cargo del arrendatario, que pagará los consumos y los impuestos convenidos.